Как оформить в аренду земельный участок под зданием в Москве

Как оформить в аренду земельный участок под зданием в Москве: полный гид

Оформление в аренду земельного участка под существующим зданием в Москве – является строго регламентированной процедурой, требующей последовательного выполнения кадастровых, градостроительных и юридических действий.

Правовая основа

Порядок и основания оформления земельного участка в аренду под существующим зданием без торгов предусмотрены следующими нормативными правовыми актами:

Земельный кодекс РФ (ст. 39.20, 39.6, 39.8);

Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»;

Административный регламент предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы (постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП).

Кто может претендовать на аренду земельного участка без торгов

В Москве прав на аренду участка под зданием имеют:

собственники здания (физические и юридические лица);

правообладатели помещений в здании;

лица, владеющие объектом на праве хозяйственного ведения.

Важное уточнение: если здание расположено на участке, находящемся в собственности города Москвы или на участке с неразграниченной госсобственностью, оформление аренды – не право, а обязанность правообладателя здания.

Предварительные условия и основания для отказа в оформлении договора аренды земельного участка

Обязательное условие: наличие оформленных прав на здание, помещения в нем (подтверждается выпиской из ЕГРН).

Основания для отказа в оформлении договора аренды земельного участка:

отсутствует вид разрешённого использования (ВРИ) участка;

не уточнены границы земельного участка;

участок не образован (не поставлен на кадастровый учёт);

здание не привязано к испрашиваемому участку;

здание частично или полностью выходит за границы участка;

ведётся судебное разбирательство по участку/зданию;

имеется предписание Госинспекции по недвижимости о нецелевом использовании;

в ЕГРН отсутствуют зарегистрированные права на здание в границах участка (помещения в нем).

Порядок оформления договора аренды: пошаговая инструкция

Шаг 1. Кадастровые работы

Вариант А. Уточнение границ участка (если участок уже существует – как объект права внесен в ЕГРН, поставлен на кадастровый учет):

· уточнение местоположения и площади участка;

· согласование границ с заинтересованными лицами;

· уточнение местоположения (контура) здания.

Вариант Б. Образование/преобразование участка (если участок не образован или требуется его изменение):

1. Уточнение местоположения (контура) здания.

2. Подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (даже при наличии утвержденного проекта межевания территории все равно рекомендуем подготавливать схему расположения ЗУ на КПТ с приложением каталога координат, подготовленного по результатам проведенной горизонтальной геодезической съемки).

3. Получение распоряжения Департамента городского имущества города Москвы об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (предварительное согласование).

4. Подготовка межевого плана и его согласование с заинтересованными лицами.

5. Постановка земельного участка на государственный кадастровый учёт.

Шаг 2. Установление вида разрешённого использования

Если требуется изменение градостроительного регламента или изменение границ территориальной зоны (например, участок расположен в территориальной зоне с индексом «Ф» и по проекту межевания территории запроектированный участок больше существующего – внесенного в ЕГРН. В случае же если предусматривается первичное образование земельного участка под зданием и границы территориальной зоны не требуют корректировки, изменение ПЗЗ также не потребуется, в данном случае ВРИ устанавливается на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка):

внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы;

постановка территориальной зоны на кадастровый учёт;

получение распоряжения об изменении ВРИ (до или после преобразования земельного участка);

внесение сведений в ЕГРН.

Если ВРИ предусмотрен регламентом:

получение распоряжения об изменении (выборе) ВРИ (при необходимости);

внесение сведений в ЕГРН.

Шаг 3. Подготовка и подача документов в Департамент городского имущества города Москвы

После получения выписки из ЕГРН (с уточнёнными границами и установленным ВРИ) необходимо:

1. Подать заявление в Департамент городского имущества г. Москвы через mos.ru:

Услуга предоставляется бесплатно;

Срок рассмотрения – 14 рабочих дней (без учета сроков приостановления).

Шаг 4. Проверка и согласование

После подачи заявления:

Департамент проверяет заявление на соответствие формальным требованиям регламента.

Направляется запрос в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы для проверки:

o законности использования участка (по целевому назначению);

o наличия несанкционированных построек и признаков самовольной реконструкции у существующего здания.

Шаг 5. Получение и подписание проекта договора

Результаты рассмотрения:

проект договора аренды — направляется в личный кабинет на mos.ru (подписывается ЭЦП, физическим лицам можно получить ЭЦП в удостоверяющем центре Электронная Москва по предварительному заявлению и предварительной записи через портал mos.ru);

мотивированный отказ – с указанием причин (также в электронном виде).

Порядок подписания:

1. Подписать проект договора в личном кабинете на mos.ru.

2. Направить протокол разногласий к проекту договора (можно сделать всего 1 раз, при повторном направлении протокола Департамент отказывает в оказании услуги).

3. Департамент подписывает договор в течение нескольких дней.

4. Готовый договор направляется в личный кабинет заявителя.

Шаг 6. Государственная регистрация договора аренды

Договор направляется на регистрацию в Росреестр Департаментом городского имущества города Москвы (без участия арендатора).

Для регистрации договора аренды оплата госпошлины от лица арендатора не требуется.

Особенности договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при долевой собственности на здание

Если здание находится в долевой собственности (помещения в здании принадлежат разным лицам):

за оформлением договора аренды может обратиться один из сособственников или правообладатель помещения в здании, остальные правообладатели вступят в договор аренды с множественностью лица на стороне арендатора через отдельное соглашение (в том числе через понуждение по суду, в договор должны вступить все правообладатели);

размер обязательств по аренде (размер платы и иных прав) пропорционален долям в праве на здание;

Сроки аренды

В Москве сроки аренды устанавливаются согласно ст. 39.8 ЗК РФ: для участков под зданиями – до 49 лет

Ответственность за неоформление земельно-правовых отношений

начисление арендной платы за последние 3 года (или с даты постановки участка на кадастровый учёт);

административный штраф для юрлиц – от 200 000 до 300 000 рублей.

Полезные ресурсы

1. Портал mos.ru – подача заявления, отслеживание статуса, получение документов.

2. Сайт Департамента городского имущества города Москвы (dgi.mos.ru) – нормативные акты, контакты, инструкции.

3. Публичная кадастровая карта – проверка границ и статуса участка.

4. Сайт Росреестра – выписки из ЕГРН, регистрация договоров.

5. ГИС ОГД г. Москвы – геоинформационная система обеспечения градостроительной деятельности, сверка с Правилами землепользования и застройки, проверка утвержденного проекта межевания территории.

Рекомендации

1. Заранее проверьте статус участка через кадастровую карту или ЕГРН.

2. Убедитесь в наличии всех прав на здание до начала процедуры (при наличии старого свидетельства зарегистрируйте права в установленном порядке в ЕГРН).

3. При сложных случаях проконсультируйтесь с юристом по земельному праву.

4. Следите за сроками – пропуск этапов может привести к аннулированию заявления.

5. Если получен отказ:

при проблемах с границами земельного участка – обратитесь к кадастровому инженеру и за услугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка»;

при проблемах с ВРИ – внесите изменения в Правила землепользования и застройки города Москвы через mos.ru.

Итог

Оформление аренды земельного участка под зданием в Москве требует:

предварительных кадастровых работ (уточнение границ/образование участка, уточнение местоположения здания);

установления ВРИ в соответствии с функциональным назначением здания;

подготовки и подачи полного пакета документов через mos.ru;

подписания проекта договора в личном кабинете mos.ru;

регистрации договора в Росреестре.