Изменение правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

Цели и порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы

Порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы регламентируется постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-ПП.

Основные цели внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы

• установление или изменение (корректировка) границ территориальных зон
• установление (довнесение) новых или изменение существующих видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства
• установление или изменение подзон в рамках территориальных зон
• установление (определение) или изменение (пересмотр) предельных параметров разрешённого строительства объектов капитального строительства

Типовые случаи внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы

1. Новое строительство или реконструкция объектов
   В комплексе устанавливаются:
   • территориальная зона
   • новые виды разрешенного использования (ВРИ)
   • предельные параметры разрешённого строительства (максимальная высота, плотность застройки,  номерной фонд, наземная площадь)
   • подзоны для распределения технико-экономических показателей (ТЭП) по территории/земельному участку (при строительстве нескольких объектов)
   • Особенность: в отдельных случаях при реконструкции объекта достаточно изменить градостроительный регламент с уточнением ТЭП без изменения границ территориальной зоны
2. Изменение назначения здания без реконструкции (по предписанию Госинспекции по недвижимости (ГИН) или решению собственника) 
   • устанавливается или корректируется территориальная зона с градостроительным регламентом, предусматривающим новые/дополнительные ВРИ (например, перевод из «офисного» в «торговое» назначение)
   • Особенность: в отдельных случаях достаточно только изменения градостроительного регламента с уточнением ВРИ без изменения территориальной зоны
3. Увеличение (образование) земельного участка (при несоответствии его образуемых границ существующей территориальной зоне)
   • устанавливается или корректируется территориальная зона по границам образуемого участка или границам, предусмотренным утвержденным проектом межевания территории

Важные особенности и ограничения

• Объекты культурного наследия (ОКН):

  • на территории ОКН градостроительный регламент не применяется (до 01.03.2026)
  • решения по ВРИ и параметрам строительства принимаются Мосгорнаследием на основании историко-культурной экспертизы
  • исключение — достопримечательные места, где действуют общие градостроительные регламенты с учётом охранных требований

• Высокополигональная модель (ВПМ) и низкополигональная модель (НПМ):

  • обязательна для всех строящихся и реконструируемых объектов капитального строительства, за исключением ИЖС, МКЖД по реновации, городские программы и иное
  • должна отражать архитектурные, конструктивные и инженерные решения
  • используется для визуализации и анализа соответствия планируемого объекта градостроительным нормам

• Производственные объекты:

  • в некоторых случаях требуется проектное решение-заключение по размерам санитарно-защитных зон (СЗЗ), согласованное с Роспотребнадзором
  • параметры СЗЗ зависят от класса опасности производства

• Торговые объекты:

  • обязателен расчёт парковочных мест по нормативам МГСН 1.01-99 (постановление Правительства Москвы от 23.12.2015 № 945-ПП)
  • учитываются зона расположения (удаленность от транспортных магистралей и общественного транспорта), формат торговли и прогнозируемая посещаемость

• Гостиничные объекты:

  • согласование ВРИ и параметров строительства с Мостуризмом
  • установление индивидуального градостроительного регламента для каждого гостиничного объекта

• Земельные участки в федеральной собственности:

  • необходимо согласие федерального органа исполнительной власти на изменение ВРИ и параметров строительства (например, Росимущества)

• Комплексное развитие территорий (КРТ):

  • выход из проекта КРТ возможен при расположении объекта у внешних границ территории
  • требуется обоснование о нецелесообразности и невозможности интеграции территории в проект КРТ либо намерение развиваться не в рамках КРТ

Способы формирования территориальных зон

ВЫДЕЛЕНИЕ НОВОЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЫ И СУЩЕСТВУЮЩЕЙ

КОРРЕКТИРОВКА ГРАНИЦ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЫ (УВЕЛИЧЕНИЕ/УМЕНЬШЕНИЕ)

ФОРМИРОВАНИЕ НОВОЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЫ ИЗ ЧАСТЕЙ СМЕЖНЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

ОБЪЕДИНЕНИЕ ДВУХ И БОЛЕЕ СМЕЖНЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

РАЗДЕЛЕНИЕ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЫ НА НЕСКОЛЬКО НОВЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы

Для внесения изменений в ПЗЗ Москвы в Москомархитектуру необходимо представить следующие документы:

1. Пояснительную записку с обоснованием необходимости изменений (описание планируемого использования территории)
2. Ситуационный план с отображением существующих объектов, границ земельных участков, границ существующих и изменяемых территориальных зон
3. Схему планируемой застройки земельного участка (с указанием мест расположения и ТЭП намечаемых объектов)
4. Архитектурно-градостроительное решение (визуализация фасадов и объемно-пространственной композиции, высокополигональная модель)
5. Согласования уполномоченных органов:
   1. Мосгорнаследие (для участков в зонах охраны ОКН)
   2. Роспотребнадзор (для объектов с СЗЗ)
   3. Мостуризм (для гостиничных объектов)
   4. Росимущество (для земель федеральной собственности)
   5. Департамент информационных технологий города Москвы и Москомархитектура (для согласования облика планируемого объекта)
   6. Другие органы исполнительной власти и организации в зависимости от специфики объекта

Сроки рассмотрения: до 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов, в ближайшем будущем срок будет сокращён до 18 календарных дней.