Оформление земельного участка в аренду

Порядок оформления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для эксплуатации существующего здания (г. Москва)

1. Нормативная база

Оформление договора аренды регулируется:

• Земельным кодексом Российской Федерации;
• Законом города Москвы № 48 от 19.12.2007 «О землепользовании в городе Москве»;
• Административным регламентом предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы (утверждён постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199‑ПП).

2. Основания для отказа в оформлении договора аренды в Москве

Договор аренды не может быть оформлен при наличии одного из следующих обстоятельств:

• отсутствует вид разрешённого использования испрашиваемого земельного участка;
• границы земельного участка не уточнены (не приведены в соответствие с требованиями законодательства);
• земельный участок не образован (не поставлен на государственный кадастровый учёт);
• местоположение здания не уточнено (не привязано к земельному участку);
• здание частично или полностью расположено за границами земельного участка;
• ведётся судебное разбирательство в отношении земельного участка и/или здания на нём;
• имеется акт (предписание) Госинспекции по недвижимости о нецелевом использовании земельного участка;
• в ЕГРН отсутствуют права на здание или помещения в нём в границах испрашиваемого участка.

3. Порядок оформления земли в аренду

3.1. Кадастровые работы

В первую очередь требуется выполнение кадастровых работ — по уточнению или образованию земельного участка и/или по уточнению местоположения здания.

3.1.1. Уточнение границ земельного участка

Включает:

• уточнение местоположения границ и/или площади участка и их согласование с заинтересованными лицами;
• уточнение местоположения (контура) объекта недвижимости.

3.1.2. Образование или преобразование земельного участка

Включает:

• уточнение местоположения (контура) объекта недвижимости;
• подготовку схемы расположения участка на кадастровом плане территории;
• выпуск распоряжения уполномоченного органа об утверждении схемы (предварительное согласование предоставления), предусматривающее первичное образование, объединение, раздел или перераспределение (в т. ч. по проекту межевания территории);
• подготовку межевого плана и его согласование с заинтересованными лицами (при необходимости);
• постановку участка на государственный кадастровый учёт.

3.2. Градостроительные правоотношения

После кадастровых работ проводятся мероприятия по установлению (выбору) вида разрешённого использования участка, соответствующего назначению здания.

3.2.1. Если требуется изменение градостроительного регламента (участок в зоне сохраняемого землепользования с индексом «Ф»)

Не относится к первичному образованию, а например требуется увеличение границ земельного участка в соответствии с проектом межевания территории

Включает:

• внесение изменений в Правила землепользования и застройки;
• постановку территориальной зоны на государственный кадастровый учёт;
• выпуск распоряжения об изменении (выборе) вида разрешённого использования участка (после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет);
• внесение сведений о виде разрешённого использования в ЕГРН.

3.2.2. Если вид разрешённого использования предусмотрен градостроительным регламентом

Включает:

• выпуск распоряжения об изменении (выборе) вида разрешённого использования участка;
• внесение сведений о виде разрешённого использования в ЕГРН.

3.3. Юридическое сопровождение

После получения выписки из ЕГРН (с установленным видом разрешённого использования и уточнёнными границами) осуществляются следующие действия:

• подготовка пояснительной записки и формирование пакета документов;
• подача заявления через портал госуслуг (mos.ru);
• проверка проекта договора аренды и подготовка протокола разногласий (при выявлении ошибок);
• подписание договора арендатором и направление его в уполномоченный орган (Департамент городского имущества города Москвы);
• получение экземпляра договора, подписанного обеими сторонами (арендатором и арендодателем).

3.4. Государственная регистрация прав

После подписания договора аренды земельного участка сторонами документ направляется на государственную регистрацию в Росреестр (заявление направляется Департаментом городского имущества города Москвы самостоятельно без участия арендатора).

4. Срок договора аренды земельного участка

По общему правилу срок договора аренды земельного участка для эксплуатации здания составляет 49 лет.

5. Ответственность за неоформленные земельно-правовые отношения

Может быть начислена арендная плата за последние 3 года или начиная с даты образования (постановки на государственный кадастровый учет) земельного участка.

Неоформление земельного участка в установленном порядке влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей.