Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ)

Как изменить разрешенное использование земельного участка (ВРИ)

1. Что такое разрешенное использование земельного участка

Разрешённое использование земельного участка — это характеристика, определяющая:

• какую хозяйственную деятельность допустимо осуществлять в границах участка;
• какие объекты и с какими параметрами можно размещать при строительстве или реконструкции.

Сведения о ВРИ содержатся в Классификаторе видов разрешённого использования и фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

2. Какие бывают виды разрешенного использования (ВРИ)

1. Основные — главные виды использования, обязательные к установлению.
2. Условно разрешённые — альтернативные виды, которые могут быть установлены только:
   • при соблюдении определённых условий;
   • после публичного (общественного) обсуждения (одобрения);
   • по решению уполномоченного органа власти.
3. Вспомогательные — дополнительные виды, которые можно установить наряду с основным и условно разрешённым ВРИ.

3. В каких целях изменяется разрешенное использование (ВРИ)

Изменение ВРИ — процедура корректировки правового режима земельного участка через установление требуемого целевого назначения, она позволяет:

• эффективно эксплуатировать существующие объекты капитального строительства;
• строить новые или реконструировать существующие объекты;
• вести хозяйственную деятельность на незастроенных участках.

4. Основания и случаи для изменения разрешенного использования (ВРИ)

• Приведение вида использования в соответствие с фактическим использованием — для устранения предписаний Госинспекции по недвижимости или земельного контроля.
• Приведение вида использования в соответствие Классификатору — устранение замечаний органов власти при сделках с недвижимостью или для объединения/перераспределения земельных участков (нетождественное наименование).
• Установление вспомогательного вида использования — для ведения дополнительной деятельности путем внесения изменений (уточнений) в договор аренды.
• Установление условно разрешённого вида использования — если градостроительный регламент не предусматривает нужный вид как основной (требуется разрешение уполномоченного органа).

5. Плата за изменение разрешенного использования (ВРИ)

Размер и необходимость платы зависят от:

• планируемой цели использования;
• разницы кадастровой стоимости исходного и нового ВРИ;
• формы собственности участка.

Плата взимается при внесении изменений в ЕГРН и регулируется:

• для Москвы — постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593‑ПП;
• для Московской области — постановлением Правительства МО от 31.12.2013 № 1190/57.

Плата не взимается в случаях:

• приведения ВРИ в соответствие с Классификатором (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412);
• установления вспомогательного ВРИ (также не требуется внесение сведений в ЕГРН).

6. Порядок установления разрешенного использования (ВРИ)

• Для участков с утверждёнными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)— собственник выбирает разрешенное использование (ВРИ) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
• Для арендуемых участков, а также участков в постоянном (бессрочном) или безвозмездном пользовании— разрешенного использование (ВРИ) устанавливается решением публичного собственника, уполномоченного на градостроительную деятельность в соответствующем административно‑территориальном образовании.

7. Преимущества изменения разрешенного использования (ВРИ)

Изменение ВРИ позволяет:

• сократить издержки на содержание участка;
• повысить капитализацию и рыночную стоимость участка и расположенных на нём объектов;
• осуществить строительство или реконструкцию;
• вести необходимую хозяйственную деятельность на незастроенных участках.

8. Способы установления разрешенного использования (ВРИ)

Первичное установление ВРИ — при образовании земельного участка.

Изменение ВРИ собственником — без дополнительных согласований (для участков в частной собственности).

Изменение ВРИ по решению органа власти — для арендуемых участков или участков в государственной/муниципальной собственности.

Установление условно разрешенного ВРИ — с разрешения органа власти, если испрашиваемый вид не предусмотрен в качестве основного ВРИ.

Приведение ВРИ в соответствие с Классификатором — для устранения несоответствий в документах.