Проект межевания территории (ПМТ)

Случаи разработки (подготовки) и корректировки проектов межевания территории (ПМТ) в Москве

Проект межевания территории (ПМТ) — ключевой документ градостроительного регулирования, определяющий границы и характеристики земельных участков, расположенных на территории квартала. Его главная цель — предупредить конфликтные ситуации и обеспечить защиту прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимости.

Порядок разработки, согласования и утверждения проекта межевания территории в городе Москве регламентируется постановлением Правительства Москвы от 26.12.2017 № 1089-ПП.

На практике при разработке (подготовке) проекта межевания территории (ПМТ) нередко возникают сложности, связанные с:

• необходимостью корректировки красных линий (линий градостроительного регулирования)
• несоответствием фактического местоположения зданий границам ранее сформированных участков
• соблюдением норм отвода земель для различных видов деятельности в сложных архитектурно-планировочных ситуациях
• обеспечением транспортного доступа ко всем земельным участкам, находящимся на территории квартала

Ниже систематизированы основные случаи, требующие разработки или корректировки проекта межевания территории (ПМТ).

1. Увеличение площади землепользования (земельных участков) по фактическим границам

1.1. Для садовых и индивидуальных жилых домов

Разработка проекта межевания территории (ПМТ) для участков предназначенных для размещения жилых домов и ведения садоводства (вне территории СНТ не требуется). Допустимо увеличение площади участка на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при соблюдении предельных размеров: от 600 кв. м до 10 000 кв. м (постановление Правительства Москвы от 26.03.2025 № 628-ПП).

1.2. Для нежилых зданий

Увеличение площади участка или корректировка границ участков нежилых зданий возможно исключительно на основании разработанного проекта межевания территории (ПМТ). Варианты формирования участка:

• в единых границах (существующий земельный участок + «прирезаемая» территория)
• как самостоятельный (смежный) участок, предназначенный для эксплуатации здания (существующий земельный участок (например, № 4) + образуемый отдельно участок (дополнительный, № 4.1 – участок «с точкой»)

1.3. Особенности участков «с точкой»

Самостоятельный (дополнительный) участок «с точкой» формируется в следующих случаях:

• расположение испрашиваемой территории за границами существующей территориальной зоны согласно Правилам землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) для соблюдения принципа принадлежности одного земельного участка к одной территориальной зоне
• целевое использование — благоустройство территории и/или размещение парковки
• преимущественный способ формирования — для арендуемых земельных участков

Важно: если на участке не планируется размещение объекта капитального строительства, внесение изменений в ПЗЗ Москвы для формирования единого земельного участка может оказаться нецелесообразным.

2. Преобразование земельных участков: объединение, перераспределение, раздел

При наличии утверждённого проекта межевания территории (ПМТ) любые преобразования с государственными земельными участками возможны только в соответствии с указанной градостроительной (планировочной) документацией.

2.1. Объединение участков

Процедура объединения земельных участков доступна через разработку или корректировку существующего проекта межевания территории (ПМТ) путём формирования единого участка из нескольких смежных участков.

Важно: объединение нескольких земельных участков в один потребуют переоформления земельно-правовых отношений (образуется новый объект права).

2.2. Перераспределение участков

В условиях сложной городской застройки смежные землепользователи могут согласовать изменение порядка пользования территорией через перераспределение своих земельных участков для ее наиболее эффективного использования для этого также потребуется разработка нового или корректировка существующего проекта межевания территории (ПМТ).

Результатами такого перераспределения являются образование новых земельных участков:

• с изменённым местоположением
• в иной конфигурации и с иной площадью
• с несколькими контурами (многоконтурные участки)

Важно: перераспределение нескольких земельных участков между собой потребует переоформления земельно-правовых отношений (образуются новые объекты права).

2.3. Раздел участков

Актуальность раздела землепользования возникает при управлении единым имущественным комплексом, где здания принадлежат разным собственникам. Разногласия могут быть связаны с:

• потребностью в минимальных границах (достаточно территории в габаритах здания)
• необходимостью использования прилегающей территории (парковка, ограждение, шлагбаумы)
• нецелесообразностью содержания избыточной и неэффективно используемой территории

Корректировка проекта межевания территории (ПМТ) позволяет:

• сформировать участки, оптимальные для эксплуатации зданий
• выделить территории общего пользования и общественные территории
• установить сервитуты (при необходимости)

3. Приведение границ землепользования в соответствие с габаритами здания

Ситуация возникает при:

• ошибочном учёте фактических габаритов здания при разработке проекта межевания территории (ПМТ)
• при сохранении самовольно возведённого объекта, выходящего за границы ранее сформированного земельного участка

Основания для корректировки:

• протокол Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) г. Москвы
• распоряжение Департамента городского имущества города Москвы (с обоснованием законности местоположения и подтверждением ошибки в проекте межевания территории (ПМТ)

Ограничение: если часть здания выступает за границы земельного участка в пределах 10% от его общей площади, возможен отказ в корректировке проекта межевания территории (ПМТ) (учитывается погрешность определения точности координат и площади по проекту межевания территории (ПМТ).

4. Корректировка красных линий

Проблема: частичное или полное расположение здания в границах территории общего пользования (красные линии), включая:

• участки улично-дорожной сети
• территории природных комплексов

Причина: включение территорий расположения земельных участков в решения Правительства Москвы по установлению красных линий после их застройки.

Условия корректировки:

• законность постройки здания
• выступающий элемент — несущая стена (крыльцо сложно обосновать)
• формирование участка осуществлено до включения в природный комплекс

Алгоритм действий:

1. Подготовка материалов по подбору участков территориальной компенсации (ГлавАПУ)
2. Подготовка проекта межевания территории (ПМТ)
3. Согласование проекта межевания территории (ПМТ) и материалов по подбору участков территориальной компенсации с Москомархитектурой и Департаментом природопользования и охраны окружающей среды города Москвы
4. Направление проекта межевания территории (ПМТ) (или его корректировки) на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) г. Москвы с обосновывающими документами
5. Принятие решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) г. Москвы о корректировке красных линий
6. Получение распоряжение Департамента городского имущества города Москвы о разработке/корректировке проекта межевания территории (ПМТ)
7. Согласование и утверждение проекта межевания территории (ПМТ) с уполномоченными органами города Москвы.

Корректировка красных линий улично-дорожной сети осуществляется на основании проекта межевания территории, разрабатываемого по заказу Москомархитектуры силами ГлавАПУ при наличии решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) г. Москвы.

5. Определение границ участков МКЖД и СНТ

Типовая задача проекта межевания территории (ПМТ) — установление границ:

• образуемых и изменяемых участков в кварталах с двумя и более многоквартирными жилыми домами (МКЖД)
• территорий, предназначенных для организации садовых некоммерческих товариществ (СНТ)

Способы формирования земельных участков

УСТАНОВЛЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ГРАНИЦ УЧАСТКОВ

ОБЪЕДИНЕНИЕ УЧАСТКОВ

УВЕЛИЧЕНИЕ УЧАСТКА ЗА СЧЕТ ПРИЛЕГАЮЩЕЙ ТЕРРИТОРИИ (ПРИРЕЗКА)

РАЗДЕЛ (УМЕНЬШЕНИЕ) УЧАСТКА

Заключение

Разработка и корректировка проекта межевания территории (ПМТ) — важный инструмент градостроительного регулирования, позволяющий:

• урегулировать земельные споры
• оптимизировать использование застроенных и незастроенных территорий
• обеспечить баланс интересов правообладателей земельных участков и города (частно-государственных интересов)

Для успешного решения задач требуется:

• комплексный анализ исходной документации
• учёт актуальных нормативных требований
• взаимодействие с уполномоченными органами (ГЗК г. Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, Москомархитектура, Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы)

Просто разработать проект межевания территории (ПМТ) недостаточно, проект ещё необходимо согласовать в Москомархитектуре и иных органах и организациях города Москвы и утвердить в Департаменте городского имущества города Москвы. И на этом этапе возникают сложности. Необходимо оперативно и в тесной связи с согласующими экспертами отрабатывать замечания, аргументированно отстаивать свою позицию, а значит и позицию заказчика. Таким образом, подготовка проекта межевания территории (ПМТ) подразумевает не только предложения по образованию земельных участков и/или их изменению, но и защита проекта в органах исполнительной власти (ОИВ) города Москвы при его согласовании и утверждении.